Compra e venda de unidade a ser construída ou em construção
2.1 – O Construtor-incorporador: o que é processo de incorporação
2.2 – Como escolher a construtora ideal
2.3 – Cuidados ao analisar o possível negócio imobiliário
2.4 – Evite a compra de um imóvel fantasma
2.5 – O que se deve verificar antes da assinatura do contrato
2.6 – Os gastos finais não previstos
2.7 – Os prazos de entrega do imóvel: o que diz a lei
2.8 – Responsabilidade do construtor por irregularidades na obra
2.1 – O Construtor-incorporador: o que é processo de incorporação
- Construtor-incorporador é aquele que promete a venda de um imóvel que ainda não existe;
- Processo de Incorporação é o conjunto de informações que o Incorporador deve, por lei, arquivar em Cartório de Registro de Imóveis a respeito do empreendimento a ser realizado. Estas informações, juntamente com o Memorial de Incorporação, referem-se ao terreno, seu proprietário ou titular dos direitos aquisitivos de sua propriedade, ao incorporador e a seu empreendimento. Os seus objetivos são: (a) Tornar obrigatória a construção do empreendimento, de acordo com o projeto aprovado e as respectivas especificações, tais como acabamento que será dado ao prédio em geral e cada unidade autônoma; (b) Permitir ao Incorporador oferecer publicamente a venda das unidades autônomas do empreendimento e as frações ideais do terreno; e (c) Permitir aos interessados na compra o acesso a informações acerca da construção, situação do terreno, idoneidade do proprietário e do Construtor-Incorporador.
2.2 – Como escolher a construtora ideal
Para o comprador de um apartamento a preço de custo, é imprescindível verificar a idoneidade da Construtora. Para isto, siga os seguintes passos:
- Visitar outros empreendimentos construídos por ela e obter informações junto aos moradores desses imóveis;
- Tirar certidões negativas nos cartórios distribuidores de ações cíveis, criminais e fiscais (todos no Fórum) e no cartório distribuidor de protestos;
- Tirar certidão negativa de ônus fiscais na Prefeitura;
- Tirar certidão negativa de ações civis, criminais e fiscais na Justiça Federal;
- Na falta de tempo disponível, contrate um despachante para obtê-las para você;
- Fazer a checagem através de órgãos que disciplinam e fiscalizam obras – a Prefeitura, através de sua Secretaria Municipal de Habitação ou Administrações Regionais;
- Procurar o Procon – Coordenadoria de Defesa do Consumidor, que registra reclamações contra outras empresas que prejudicam clientes;
- Procurar os conselhos de ética e órgãos de classe, como o CREA – Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura, ou o CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis;
- Pesquisar sobre o Construtor-Incorporador (sua idoneidade, pontualidade no cumprimento das obrigações).
2.3 – Cuidados ao analisar o possível negócio imobiliário
O comprador deverá seguir os seguintes passos:
- Verificar a Lei de zoneamento da cidade e se é possível a utilização do imóvel para o fim pretendido;
- Verificar a posição da unidade em relação aos prédios vizinhos, assim como sua ventilação e incidência de sol;
- Verificar o seu direito ao uso das vagas no memorial de incorporação – se corresponde ao que consta do projeto (vagas demarcadas ou não).
2.4 – Evite a compra de um imóvel fantasma
Tome as precauções necessárias seguindo as normas dos itens acima, e ainda:
- Guarde os folhetos de anúncio do empreendimento;
- Guarde o contrato;
- Na hora de fechar o negócio, procure um advogado, que irá analisar a documentação e o aspecto jurídico do contrato;
- Consulte a Lei 4.591 – Lei das Incorporações Imobiliárias (você a encontra neste site).
2.5 – O que se deve verificar antes da assinatura do contrato
- A existência do terreno onde será erguido o edifício identificado e localizado pela prefeitura local;
- No Cartório de Registro de Imóveis, quem é o proprietário ou titular da promessa de aquisição da propriedade do terreno;
- O projeto da construção do edifício, elaborado por técnico devidamente inscrito no CREA – Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, e por ele assinado, com a aprovação devida da Prefeitura local;
- IMPORTANTE: prova do Registro da Incorporação do edifício e arquivamento da documentação no mesmo Cartório de Registro de Imóvel do terreno.
2.6 – Os gastos finais não previstos
À época da entrega das chaves, o comprador de um imóvel na planta pode ser surpreendido com despesas adicionais. Ele deve preparar-se para os seguintes gastos:
- Averbação da Baixa da Construção e Habite-se no Cartório de Registro de Imóveis (feito pelo condomínio para todo o edifício);
- Registro da Convenção de Condomínio (eventualmente já existente);
- O pagamento da parcela das chaves, geralmente entre 5 e 10% do valor do bem;
- Recolhimento do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, que é requisito para a escritura;
- A escritura será feita por tabelião, em cartório de Notas; o comprador arcará com emolumentos cobrados em cartório, mais o ITBI;
- Com o traslado da escritura em mãos, levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis para o Registro, com mais despesas;
- Se o imóvel for financiado, há ainda a despesa de averbação da hipoteca;
- No caso de imóveis adquiridos pelo Sistema Financeiro de Habitação, a maioria das escrituras são feitas no departamento jurídico do banco que concedeu o financiamento;
- Organização do condomínio (instalação da portaria, móveis do hall de entrada, uniforme dos empregados etc).
2.7 – Os prazos de entrega do imóvel: o que diz a lei
- A Lei proíbe prazos de entrega muito longos;
- Se a entrega estiver atrasada, ainda que esteja tal atraso previsto em contrato, o comprador pode entrar na Justiça e reivindicar a rescisão do contrato, o pagamento de multa pela construtora e a devolução do dinheiro, devidamente corrigido, mais perdas e danos.
2.8 – Responsabilidade do construtor por irregularidades na obra
- O prazo de cinco anos é uma espécie de garantia da construção. Contudo, mesmo passados os 5 anos, o construtor é responsável por imperfeições da obra até que se complete um período de 20 anos, desde que provada sua culpa (art. 177 do Código Civil Brasileiro).